各區、市人民政府，青島西海岸新區管委，市政府各部門，市直各單位：
為貫徹落實《國務院辦公廳關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》（國辦發〔2016〕39號）和《山東省人民政府辦公廳關于加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》（魯政辦發〔2017〕73號），加快培育和發展我市住房租賃市場，經市政府同意，結合我市實際，現提出以下實施意見。
一、總體要求
（一）指導思想。全面貫徹落實黨的十九大精神，以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。加快推進供給側結構性改革，擴大租賃住房建設和供應規模，促進住房租賃市場健康發展，滿足多層次的住房租賃需求，奮力把青島建設得更加富有活力、更加時尚美麗、更加獨具魅力。
（二）工作目標。加大住房租賃市場培育力度，增加租賃住房房源供應，提升住房租賃企業的規模化、專業化、規范化水平，促進租購并舉的住房體系建設。到“十三五”末，基本形成供應主體多元、租賃房源充足、政府監管有力、租賃關系穩定有序的住房租賃市場體系。
二、培育住房租賃市場供應主體
（三）發展專業化住房租賃企業。鼓勵具有一定運營經驗和一定規模的國有、民營和混合所有制企業將住房租賃納入經營范疇，通過新建、改建、購買、租賃等多種方式籌集房源，實施規模化租賃服務。鼓勵住房租賃企業從事中小戶型、中低價位的住房租賃經營服務，形成大、中、小住房租賃企業協同發展的格局，滿足不斷增長的住房租賃需求。住房租賃企業申請工商登記時，經營范圍統一規范為住房租賃經營，享受國家加快發展生活性服務業的相關支持政策。
（四）鼓勵房地產開發企業開展住房租賃業務。支持房地產開發企業改變經營方式，從單一的開發銷售向租售并舉模式轉變。鼓勵有條件的房地產開發企業，將新建商品房項目中長期持有的部分房源用于租賃。房地產企業自持的租賃住房，可以自行經營，也可以委托專業住房租賃企業運營管理。支持房地產開發企業與住房租賃企業合作，發展租賃地產。
（五）支持物業服務企業開展住房租賃經營。鼓勵物業服務企業協助配合業主出租空置房源。支持物業服務企業拓展業務范圍，通過代管、租賃、購買等方式籌集房源，依法開展住房租賃經營。
（六）規范住房租賃中介機構。充分發揮中介機構作用，提供規范的住房租賃居間服務。努力提高中介服務質量，不斷提升從業人員素質，促進中介機構依法經營、誠實守信、公平交易。
（七）支持和規范個人出租住房行為。鼓勵個人依法規范出租自有住房，支持個人委托住房租賃企業、中介機構和物業服務企業出租自有住房。
三、多渠道增加租賃住房
（八）適當新建租賃住房。根據城市總體規劃要求，編制住房租賃發展專項規劃，合理確定租賃住房建設規模和布局，引導土地、資金等資源合理配置，有序開展租賃住房建設。規劃、國土資源房管、城鄉建設等相關部門要優化審批流程，有序推進租賃住房建設。探索采取租賃用地整體出讓的方式，在租賃住房需求量較大的區域集中建設租賃住房，穩步開展試點工作。加大軌道交通周邊租賃住房建設力度。地鐵站點周圍和地鐵沿線住宅用地應當優先用于建設租賃住房，并優先面向符合條件的人才供應。
（九）鼓勵企事業單位自建租賃住房。在企業較為集中的各類開發區、工業園區和產業園區，可組織集中建設租賃住房，主要用于解決企業或園區內創新、創業人員、新就業職工和引進人才等的住房困難問題。大專院校、科研機構以及用工規模較大或引進人才較多的企事業單位可利用自有存量建設用地建設租賃住房，優先用于本單位職工和引進人才。利用自有存量建設用地建設租賃住房的，土地用途、使用年限可以保持不變，由規劃、國土資源房管、城鄉建設、消防、環保等相關部門依法依規按照實際使用性質進行審批。
（十）推動直管公房租賃模式轉型升級。整合現有直管公有住宅房源，將閑置房源整修后用于租賃，對直管公有非住宅符合成為住宅條件的，可以按規定改建為租賃住房。對直管公有房產租賃企業進行重組整合，鼓勵其通過購買、改建等方式籌集房源，探索直管公房實行市場化租賃新模式。
（十一）改建或收購部分閑置房屋。已建成并空置的國有廠房、商業辦公用房建筑在完善相關手續后，可以按規定改建為租賃住房。改造時，需對原建筑進行結構安全鑒定，必須在符合日照、消防、人防等規定的前提下，按照實際使用性質辦理相關變更手續，不得損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構，影響房屋安全。改建后的租賃住房，用水、用電、用氣執行居民價格標準。
鼓勵住房租賃企業收購、長期租賃或受托經營市場存量房源，用于擴大市場租賃規模。有條件的區（市）可根據本區域內住房租賃市場的實際情況，躉租本區域內一定數量的閑置房屋，整修后用作租賃住房。
（十二）利用集體建設用地建設租賃住房。積極爭取在全市范圍內符合條件的區域開展利用集體土地建設租賃住房試點工作，在審批程序、建設方式、產權管理、運營模式、監管辦法、支持政策等方面進行探索，平穩有序地推進試點工作。
四、強化住房租賃監管
（十三）提高租賃住房信息化管理水平。建設市級住房租賃信息化服務監管平臺，錄入、核驗租賃房源信息，發布住房租賃供求信息，明晰和規范住房租賃交易流程。建立住房租賃當事人實名認證機制，實施住房租賃合同網上備案制度，推行統一的住房租賃合同示范文本，實現信息采集、房源核驗、信息發布、網上簽約、備案登記、信用評價、租房備案證明、補貼發放的一站式服務。通過平臺加強對租賃市場的動態監測，為市民租房、政策制定提供數據支撐。
（十四）加強住房租賃經營主體管理。依托住房租賃信息化服務監管平臺，建立健全各類住房租賃企業、房地產經紀機構等主體備案制度。經過備案的各類經營主體，可以依法依規享受稅收、金融以及運營扶持等優惠政策。強化住房租賃企業、房地產經紀機構和從業人員信用管理，全面建立相關經營主體的信用檔案，實行“紅名單”“黑名單”分類管理和公示制度，建立多部門守信聯合激勵和失信聯合懲戒機制，信用記錄納入全市信用信息共享平臺。
（十五）加強住房租賃治安管理。公安部門對租賃房屋依法實行治安管理，對租賃房屋的流動人口依法實行居住登記管理，對住房租賃經營單位遵守消防法律法規情況依法進行監督檢查，督促指導居民委員會、村民委員會、物業服務企業、房屋租賃中介機構以及其他管理單位排查治安安全隱患。
（十六）嚴厲查處住房租賃違法違規行為。租賃住房出租，應當遵守相關法律法規和租賃合同約定，不得以租代售，不得分割轉讓，不得改變房屋用途。廚房、衛生間、陽臺和地下儲藏室等非居住空間，不得出租用于居住。禁止出租人、住房租賃企業將原設計的房間再次分割改造為“房中房”對外出租，有關部門要加大檢查力度，對違規租賃行為依法予以查處。
五、加大政策支持力度
（十七）增加租賃住房建設用地供應量。將租賃住房用地供應納入年度土地供應計劃，合理確定租賃住房建設用地供應規模。新建租賃住房項目用地以招標、拍賣、掛牌方式出讓的，出讓方案和合同中應明確規定持有出租的年限。探索將租賃住房建設用地與商品住宅用地搭配出讓，用商品房所得收益平衡租賃住房的建設成本，引導租賃住房建設。市北區、李滄區、嶗山區、青島西海岸新區、城陽區2018年要各推出1宗租賃住房建設用地開展租賃住房建設試點工作，上述租賃住房建設用地應確保市政配套設施完善，周邊交通便利。
（十八）不斷完善公共服務政策。通過市級住房租賃服務監管平臺，將房屋租賃合同備案信息與稅務、金融、住房公積金、工商、公安、教育、人力資源社會保障、衛生計生等主管部門共享。依法登記備案的非本市戶籍承租人申領居住證后，可以按照規定享有公共衛生、計劃生育、社會保險、繳存使用住房公積金、證照辦理等基本公共服務，符合入學條件的隨遷子女可以申請在我市按照有關規定接受義務教育。
（十九）建立健全租賃住房法規制度。制定我市房屋租賃管理規定，健全住房租賃管理制度，明確租賃各方權利義務。出租人應當按照相關法律法規和合同約定履行義務，保證住房和室內設施符合要求。住房租賃合同期限內，出租人無正當理由不得解除合同，不得單方面提高租金，不得隨意克扣押金；承租人應當按照合同約定使用住房和室內設施，并按時繳納租金。鼓勵租賃當事人簽訂長期租賃合同，穩定租賃關系。
（二十）加大稅收政策支持力度。對依法登記備案的住房租賃企業、機構和個人，落實稅收優惠政策。對個人出租住房取得的所得減按10％的稅率征收個人所得稅；2018年12月31日前，公有租賃住房經營管理單位出租公共租賃住房免征增值稅。落實營改增關于住房租賃的有關政策，對個人出租住房的，由按照5%的征收率減按1?5%計算繳納增值稅；對其他個人出租住房月收入不超過3萬元的，2020年年底前可按規定享受免征增值稅政策；對房地產中介機構中的一般納稅人提供住房租賃經紀代理服務，適用6%的增值稅稅率；對一般納稅人出租在實施營改增試點前取得的不動產，允許選擇適用簡易計稅辦法，按照5%的征收率計算繳納增值稅。
（二十一）加強金融政策支持。鼓勵開發性金融等銀行業金融機構按照依法合規、風險可控、商業可持續的原則，加大對租賃住房項目的信貸支持力度，向住房租賃企業、進入住房租賃市場的房地產開發企業提供分期還本等符合經營特點的長期貸款等金融支持。鼓勵金融機構開發優惠貸款利率的定向金融產品，為住房租賃企業提供金融支持，鼓勵政策性金融機構比照保障房建設或者棚戶區改造貸款優惠條件發放長期低息貸款。支持金融機構創新針對住房租賃項目的金融產品和服務，鼓勵住房租賃企業和金融機構運用利率衍生工具對沖利率風險。拓寬住房租賃企業直接融資渠道，支持發行企業債券、公司債券、非金融企業債務融資工具等公司信用類債券及資產支持證券，專門用于發展住房租賃業務。穩步推進房地產投資信托基金(REITs)試點工作。
（二十二）提高住房公積金使用效率。支持住房公積金增值收益用于公共租賃住房建設或發放租賃補貼。職工連續足額繳存住房公積金滿3個月，本人及配偶在我市行政區域內無自有產權住房且租賃住房的，夫妻雙方可分別提取各自的住房公積金支付房租。
六、組織保障
（二十三）加強組織領導。成立青島市住房租賃工作領導小組，負責研究討論發展住房租賃工作的重大事項。領導小組下設辦公室，辦公室設在市國土資源房管局。各區（市）政府也要建立相應工作機制，協調屬地范圍內住房租賃相關事項。
（二十四）明確職責分工。進一步健全市、區（市）兩級住房租賃市場監管的組織機構，明確工作職能。各區（市）政府作為本區域內培育和發展住房租賃市場的責任主體，要加強本區域內住房租賃工作管理，明確職責分工，建立多部門聯合監管體系，加強對租賃住房工作的考核評估。
（二十五）加大宣傳力度。充分認識加快培育和發展住房租賃市場對推進我市住房供給側結構性改革、服務實體經濟發展等方面的重要意義，加大對住房租賃有關政策的正面宣傳和解讀力度，積極引導消費者樹立理性住房消費觀念，營造良好輿論氛圍。
青島市人民政府辦公廳
2018年5月18日
（此件公開發布）
來源：青島政務網 http://www.qingdao.gov.cn/n172/n24624151/n24672217/n24673564/n24676498/180529100256356444.html
